Почему новостройки дороже вторички в 2026 году
В январе 2026 года квадратный метр в новостройке стоил в среднем 184 824 ₽, в готовом жилье — 121 893 ₽. Разрыв — около 50%. В 2020 году он был 22,5%. Выясняем, почему цены разошлись так сильно и что на самом деле стоит за этими цифрами.
Как менялась разница в ценах
До 2020 года новостройки нередко стоили дешевле вторичного жилья — покупатель платил премию за риск: дом еще не сдан, срок может сдвинуться. Переход застройщиков на эскроу-счета снял часть рисков, а запуск льготной ипотеки под 6,5% в 2020 году резко разогрел спрос на первичку. Застройщики стали повышать цены — и с тех пор разрыв только рос.
К III кварталу 2025 года, по данным Банка России, новостройки в среднем по стране стали дороже вторичного жилья на 61%. В Центральном федеральном округе разрыв достиг 84%.
Почему цифры расходятся
Если сравнивать новостройки только с относительно свежим вторичным жильем — домами 2015–2025 годов постройки — картина другая. По данным «Яндекс Недвижимости», в конце 2025 года медианная цена новостроек составила 174 000 ₽ за кв. м, а вторички того же периода — 157 000 ₽. Разница — около 11%. «Циан» получает схожие цифры: сданные новостройки дороже вторичного жилья от физлиц примерно на 5%.
Разрыв варьируется по регионам. Наибольший — в Уфе (24%), Ростове-на-Дону (23%) и Московском регионе (15,5%). В ряде городов — Краснодаре, Нижнем Новгороде, Ижевске — новостройки дешевле сопоставимой вторички: застройщики дают скидки на старте продаж, а непроданные остатки давят на цены.
О том, как осматривать квартиру, чтобы не пропустить скрытые дефекты читайте — здесь.
Почему новостройки дороже
Главная причина — ипотека. На первичном рынке действуют льготные программы: семейная под 6%, IT-ипотека, арктическая под 2%. На вторичке в 2025–2026 годах ставки держатся на уровне 18–21%. Когда разница в ставках почти в четыре раза, спрос концентрируется на новостройках, а вслед за ним растут цены.
Вторая причина — себестоимость строительства. Застройщики берут проектное финансирование у банков, и хотя ставки по нему ниже рыночных (в конце 2025 года — около 10%), они все равно закладываются в цену квартиры. Сюда же идут рост зарплат, инфляция и дефицит строительных специалистов.
Третья причина — инвестиционный спрос. Новые квартиры с чистовой отделкой берут под сдачу в аренду. Апартаменты в новостройках пользуются особым интересом у инвесторов — это тоже первичный рынок.
Что происходит с ипотекой и платежами
Высокие ставки на вторичку не остановили выдачу кредитов: в 2025 году на готовое жилье пришлось 38% от всех выданных ипотек, на новостройки — 48%. При этом средний ежемесячный платеж в начале 2026 года составил 36 053 ₽ по новостройкам и 35 735 ₽ по вторичке — за год платежи выросли в среднем на 12%. Вместе с ними растет долговая нагрузка: объем просрочки по ипотеке за два года вырос почти в три раза — с 58 млрд ₽ в начале 2024 года до 205 млрд ₽ в начале 2026-го.
Покупка квартиры без привлечения родственников реальна. МБК предлагает кредит на жилье без поручителей с первоначальным взносом от 10%. Одобрение за 1–2 дня, прозрачные условия и возможность досрочного погашения без штрафов.